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  近年来,各地曝光的房屋质量问题越来越多;为房屋“治病”的公共维修资金虽储备丰富,却遭遇“惜用”。有统计数据显示,全国各地缴存的公共维修资金总额已超过万亿元,但使用率不足百分之一,常年处于“休眠”之中。这笔巨额资金如何“唤醒”,近年来广受关注。

  “近水”却难救“近火”

  上海市住宅专项维修资金分为商品住宅维修资金和公有住房售后三项维修资金(包括房屋维修资金、电梯水泵大修更新资金和街坊公共设施维修资金)两部分。目前,前者由上海市、区两级房管局管理,后者上海市公积金管理中心管理。

  截至今年5月,上海的商品住宅维修资金归集额共393亿元,累计使用29亿元,累计使用率为7.4%,存在一定程度的“惜用”。

  同样的情形在其他城市更为明显。比如,截至2012年10月底,广州房屋维修资金归集总额超过81亿元,但累计使用金额不到8000万元,不到总金额的1%。

  另一方面,房屋和公共设施要花钱的地方却越来越多。比如上世纪90年代中后期建设的电梯房,如今已经进入了维修高峰期,维修范围包括电梯、配电房、地下车库等。如果维修资金“用不动”,房屋及相关公共设施只能“带病运行”。

  浦东新区瑞和苑小区就碰到过类似问题。小区有一幢高14层的住宅楼,唯一的一部电梯由于电脑控制系统故障而停用超过一周时间,住在高层的居民不堪每天爬楼之苦。小区的维修资金账户充裕,更换新系统需要1万多元,但程序繁琐。久拖无果之下,部分业主一度和物业管理人员发生肢体冲突。在居委会的协调下,最后物业企业无奈同意先“垫资维修”。

  三大原因导致维修资金“使用难”

  维修资金为何用起来难?记者调研发现,主要原因有三:

  一是使用主体缺失。物权法规定,住宅专项维修资金应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后才能使用。也就是说,小区必须成立业主大会,才能将维修资金从政府代管账户划至业主大会账户,具体则由选举出的业主委员会经办。但相当一部分小区未能组建业主大会、选举出业主委员会。有的小区换届改选因各种因素影响,导致换届改选工作停滞不前,维修资金使用程序难以启动。

  二是小区“自我管理”能力较弱,公共决策达到两个“三分之二”较难。上海市物业管理事务中心维修资金科科长张炳军介绍,一方面,部分小区业主人数较多,且存在出租或未入住等情况,业主表决费时、费力,无法达到预期效果;另一方面,业主们无法就利益问题达成共识,往往不同意动用维修资金。

  在上海广粤路一小区担任过多年业委会主任的居民顾伟程说:“比如修电梯,住在高层的人同意,一楼二楼的未必答应;修理地面水沟,一楼的居民积极性很高,其他楼层却不着急。花维修资金,比花自己家的钱还要难!”

  三是部分业主对维修资金使用的公开性、透明度有质疑,对公共受益的收支状况有怀疑。维修资金使用是否合理得当,公共收益收入多少、用了多少、用在何处……这些问题在部分小区都是一笔“糊涂账”,各地也曝光过不少维修资金使用“猫腻”、甚至业委会和物业联手掏空账户的事件。

  上海2011年出台《上海市住宅物业管理规定》,规定未成立业主大会的小区,由居委会或村委会组织征询业主意见,物业企业组织维修,经区房管局和专户银行审核后,可以根据决算审价金额支取维修资金。

  张炳军介绍,因大部分未成立业主大会的小区共用部位、共用设施设备尚在保修期内,因此,未成立业主大会维修资金使用情况较少,经统计,2012年未成立业主大会共使用维修资金330万元。目前,上海绝大部分维修资金的使用还是在成立业主大会后支取的。

  既要激活维修资金 更需完善“自我管理”

  上海关于住宅物业管理的最新规定,将电梯、水泵故障影响正常使用,消防设施损坏,外墙墙面脱落,屋顶外墙渗漏等列为“紧急情况”。对紧急情况,经有关部门或专业检测机构出具相关证明,由业委会按相应程序即可直接使用维修资金进行维修。

  普陀区平江嘉华苑小区有三幢30层高的大楼,电梯经常出故障。2011年地方法规出台后,通过“急修流程”,小区电梯得到了有效维修。统计数据显示,截至今年6月底,上海各小区共有145笔紧急维修,支取维修资金750多万元。2012年,上海商品住宅维修资金的年度使用量达4.6亿元,是2008年的近2倍。

  此外,上海实行维修资金使用“三审”。一是审价,维修和更新、改造工程费用超过5万元的,应聘请专业审价机构进行工程预决算审价;二是审计,业主委员会换届时,需聘请审计单位,对维修资金、利用物业共用部分获取的收益等收支情况进行财务审计;三是审核,业主大会支取维修资金时,应按规定向开户银行提供相应的维修资金支取资料,包括业主大会(业委会)决议、施工合同、审价报告等。截至今年6月底,上海已出具商品住宅维修资金审价报告2500份,核减金额6300多万元,核减率约为8%,出具审计报告1400多份。

  专家认为,提高维修资金使用的有效性和安全性,表面看是制度设计的问题,深层次上则是加强小区业主责任意识和“自我管理”的问题。业内专家建议,一方面要结合实际,对影响房屋资金使用的法规、制度进行梳理、创新,从制度上扫除障碍,并防堵漏洞确保其安全运行;另一方面,要积极指导并规范组建业主大会、选举业主委员会,着力增强业主责任意识和“自我管理”能力,从根本上让房屋维修资金“用其所需”。

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